Étude portant sur l’analyse de la problématique foncière sous le régime du dahir khalifien de 1914 et son impact sur le développement urbain dans les provinces  du nord

Étude relative a l’évaluation de l’impact des programmations des zones de réserves stratégiques sur l’évolution de l’espace urbain

Étude portant sur l’analyse de la problématique foncière
 sous le régime du dahir khalifien de 1914
et son impact sur le développement urbain dans les provinces  du nord

PROBLEMATIQUE  

Le foncier en milieu urbain qui constitue souvent un enjeu majeur de part sa rareté, peut également devenir une contrainte d’aménagement et ce, en raison de la diversité et de la complexité des régimes juridiques. Les problèmes fonciers constituent ainsi, une entrave à tout développement urbain planifié, sachant qu’une bonne maîtrise foncière facilite le développement des villes et encourage l’investissement. 

La problématique foncière au niveau de ces provinces présente une certaine particularité. En effet, le foncier dans les provinces du nord voit la cohabitation de trois régimes juridiques en matière de propriété foncière : le droit musulman, le droit foncier dit Khalifien et le droit reposant sur l’immatriculation et le cadastre. Ainsi, plusieurs statuts fonciers se superposent à ces régimes (propriété privée, propriété collective, propriété domaniale), d’où résulte la difficulté de l’application des textes législatifs et réglementaires régissant l’urbanisme.

La problématique foncière dans les provinces du nord est rendue délicate et inextricable en raison des difficultés d’ordre juridique liées au régime Khalifien. Ces difficultés sont dues aux effets négatifs de l’application de ce régime et dont les conséquences persistent malgré l’extension à ces provinces, depuis 1966 du régime foncier général, celui du Dahir de 12 Août 1913. Le problème majeur du système Khalifien réside dans le fait que l’immatriculation et les inscriptions ultérieures ne produisent pas des effets aussi étendus et décisifs pour la sauvegarde du droit de propriété. Le titre établi et le plan cadastral n’ont pas un caractère définitif, ce dernier n’étant pas précis et ne peut, au reste, être considéré comme un véritable cadastre juridique.  

L’immatriculation sous ce régime n’annulait et ne purgeait pas tous les droits antérieurs non inscrits, d’autant plus que le décret royal du 24 Octobre 1966 n’avait pas complètement abrogé le dahir Khalifien, du fait que les inscriptions à porter sur les titres déjà établis avaient continué à être régies, jusqu’à l’établissement des titres fonciers par les anciens textes législatifs et réglementaires. De très nombreuses contestations ont porté aussi bien, sur les limites des terrains titrés en application du dahir Khalifien, que sur le fondement du droit de propriété lui même. Par ailleurs, le décret royal avait ouvert la porte à des contestations sur les forêts et les droits d’eau. Cette situation a contribué l’augmentation du nombre de litiges, d’autant plus que le texte de 1966, stipulant que les titres ayant moins de 10 ans au 24 Octobre 1966 et n’ayant pas enregistré une inscription subséquente à la même date, pouvait faire l’objet de contestation sur l’existence de droit de propriété lui même et non seulement sur les limites des terrains. Celles ci, n’ayant pas été définies avec précision, ce qui a contribué à la prolifération des litiges. 

L’intervention législative de 1977 (Dahir de 19 Septembre 1977) consistant à abandonner la distinction décennale relative aux titres Khalifiens, n’a pas pour autant comprimé la tendance de la croissance exponentielle des litiges fonciers, d’où l’application d’une autre réforme juridique induite par le dahir du 9 novembre 1992,  reprenant l’ancienne distinction décennale et précisant la signification de la limite de terrain contestable. Ce chevauchement de textes a notamment, compliqué la situation foncière dans ces provinces. 

L’application de ce régime et les différentes tentatives de son redressement n’ont pas facilité l’assainissement des dossiers d’immatriculation et a engendré un faible taux d’immatriculation, ce qui confère à la problématique foncière dans les provinces du nord un caractère d’incertitude et d’instabilité chronique, au niveau de la purge juridique des terrains, leur identification, leur individualisation et le caractère inattaquable du droit de propriété. Ceci a des conséquences certaines sur l’application de la législation en matière d’urbanisme, notamment, l’article 5 de la loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements . 

Par conséquent, l’urbanisation au niveau de ces provinces est assujettie à de nombreuses contraintes foncières, essentiellement liées aux problèmes de la mobilisation des terrains à des fins d’urbanisation sous ce régime, qui semble en inadéquation avec la législation en matière d’urbanisme, bloquant ainsi un ensemble d’opportunités d’investissements dans ces provinces. 

En s’interrogeant sur l’impact du régime juridique Khalifien sur le développement urbain des agglomérations et centres relevant des provinces du nord, la présente étude constitue une initiative importante de ce Département d’analyse de la problématique foncière au niveau de ces provinces ainsi que la définition et la mise en place de solutions et d’approches nouvelles susceptibles de dépasser les contraintes juridiques existantes. Ceci permettra de stimuler la planification et la gestion urbaine dans ces provinces et lever tous les obstacles fonciers liés à ce régime, afin qu’il puisse aller dans un sens favorable au développement économique et social . 

OBJET DE L’ÉTUDE: 

L’étude s’inscrit dans une dynamique d’appui au développement et à la gestion urbaine dans les préfectures et provinces du nord, elle a pour objet de : 

- cerner la problématique foncière au niveau de ces provinces quant aux obstacles, contraintes et dysfonctionnements qu’elle présente ;

- faire un état des lieux sur l’urbanisation dans ces provinces, en repérant l’ensemble des mécanismes fonciers agissant sur la planification, l’aménagement et la gestion urbaine ;

- étudier l’évolution historico-juridique de l’application du régime du Dahir Khalifien de 1914, en identifiant les articulations entre les dispositions de ce régime et les règles énoncées par la législation en matière d’urbanisme ainsi que les points de divergence et de blocage entre les deux ;

- analyser l’incidence et l’impact de ce régime sur l’organisation et le développement urbain de l’ensemble des villes et agglomérations relevant des provinces du nord ;

 - proposer des solutions et démarches concrètes susceptibles de :

·        contourner les obstacles et les difficultés soulevées par ce régime (juridiques, urbanistiques, foncières, techniques,…) ;

·        adapter cette législation aux besoins de l’aménagement et de la planification urbaine ;

·        lever les multiples contraintes qui pèsent sur l’offre et la mobilisation des terrains ;

identifier les acteurs et les différents intervenants qui peuvent contribuer à la mise en place de réformes nécessaires à opérer et définir les modalités ainsi que les nouvelles formes de mobilisation desdits terrains.