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Consacrer des journées pour débattre de la question des villes nouvelles revêt plus d'un intérêt ; cela témoigne de la dynamique de la scène urbaine au Maroc, afin de mettre à niveau les villes, répondre aux besoins de la population et relancer le développement du pays. C'est aussi une priorité gouvernementale en matière d'habitat et d'urbanisme manifestée à travers la décision de réaliser deux villes nouvelles, Noor Zaer à l'agglomération de Rabat-Salé et Harbil à Marrakaech en constituent la manifestation concrète.
Mais de quoi s'agit-il au juste… ? et pourquoi des villes nouvelles au Maroc aujourd'hui ? pour répondre à ces questions, il faudrait au préalable s'arrêter un peu sur la définition de cette notion afin d'évacuer toute ambiguïté, nous serons ainsi amenés à esquisser un essai de définition de ce concept avant de questionner sa pertinence au Maroc, le rôle qu'il pourrait jouer dans la mise à niveau des villes et des territoires et en fin de compte sa faisabilité technique, juridique e t institutionnelle.
Introduction
Le concept de villes nouvelles ne constitue pas une innovation de la politique urbaine contemporaine, il remonte à la fin du 19ème siècle, notamment en Angleterre où Ebenezer Howard proposa pour la première fois la création de « Garden citiez ». De nombreuses villes nouvelles ont alors suivi, en se basant à chaque fois sur des objectifs différents, c'est ainsi que (i) des fins politiques ont dicté la réalisation de Brasilia,
(ii) en Angleterre, elles ont permis de décongestionner les grandes agglomérations urbaines,
(iii) ont orienté leurs croissances comme c'était le cas de Stckholm ou encore
(iiii) ont mis en valeur des territoires peu développés en Europe Orientale et en Sibérie.
Cependant si l'ensemble de ces villes peuvent être qualifiées de nouvelles, elles ne partagent pas beaucoup de points communs, les différences sont d'ordre urbanistique, social, administratif…Sur le premier plan, on note la différence de la taille de ces villes, la localisation, la conception spatiale et la nature de l'habitat qui y est proposé…Socialement, la population ciblée change selon la vocation de la ville ( classes, profils…) et enfin la mise en œuvre de ces opérations (maîtrise d'ouvrage, montage
technico-financier, acteurs ..) diffère d'un cas à l'autre.
Néanmoins, il est d'une extrême importance de souligner que la totalité de ces villes, à des exceptions prés, ont puisé les principes de leurs conceptions
d'une politique urbaine régionale , tout en s'inscrivant dans une logique et
une vison d'aménagement territoriale plus large.
Sur cet aspect, nous ne manquerons pas de faire allusion à l'expérience française au vu de l'influence exercée par ce pays sur la politique urbaine marocaine, où les villes nouvelles se présentaient sous forme de grands ensembles et projets d'urbanisation nouvelles s'inscrivant dans le cadre des Schémas Directeurs.
Si les villes nouvelles constituent un acte volontariste, elles peuvent être considérées en partie comme la réponse à l'échec de l'expérience des villes satellites. En effet, phénomène urbain plutôt subi, la ville satellite est considérée en tant qu'aléas, résultat de dysfonctionnements dans le monde urbain et rural. La campagne ne constitue plus désormais qu'une force expulsive des ruraux qui s'installent à la lisière de la ville à la recherche d'un emploi en vue d'améliorer les conditions de leur vie. Quant aux citadins, ils y trouvent une réponse à un besoin en logement inexaucé en ville.
Si, ces villes satellites ont permis de réguler les tensions en répondant à des besoins pressants, elles n'ont jamais pu apporter des solutions efficaces, dans la mesure où ils ne forment que de grands villages à la lisière de la ville, sans une base économique diversifiée, ni activités culturelles et de loisirs. De même que leur intégration dans l'armature urbaine globale pose d'énormes problèmes.
Aperçu historique
La notion de ville nouvelle ne constitue aucunement une nouveauté sur la scène urbaine marocaine, il s'agit plutôt d'une pratique aujourd'hui vieille de près d'un siècle. En témoigne l'originalité de la structure duale de l'ensemble des villes marocaines dont la majorité dispose d'une ville ancienne « médina » et une autre nouvelle « européenne ».
L'adjectif « nouvelle » se dresse en opposition par rapport à ce qui peut être qualifié d' « ancien ». Au Maroc, la première forme d'urbanisme à avoir vu le jour est essentiellement la médina, elle était fortement influencée par un modèle sociétal orienté vers la religion, se basant ainsi sur trois objectifs fondamentaux, l'indispensable (habiter), le nécessaire ( l'équipement) et le complémentaire ( l'esthétique et le décor).
En 1914, le Maroc va connaître une rupture historique qui en ferait le premier pays du monde à se doter d'un instrument législatif en matière d'urbanisme, lequel va permettre entre 1915 et 1925 la création d'une dizaine de villes nouvelles (Casablanca, Kénitra, Khouribga…). La conception de ces nouvelles entités s'est appuyée sur de nouveaux principes de l'urbanisme… les espaces extra-muros des médinas, constituaient un champs exceptionnel pour expérimenter les idées de la métropole avec un nouveau langage urbanistique: des avenues plus larges, une nouvelle répartition des fonctions au sol, un nouveau type d'habitat (villas, immeubles, habitat économique…) et un nouveau style architectural,… Ces grandes villes, reflétant l'image d'un Maroc moderne, vont attirer les populations rurales en quête de meilleures conditions de vie. Connu sous le nom d'urbanisation, ce phénomène influencerait définitivement l'essor des villes marocaines.
Villes nouvelles au Maroc et les documents d'urbanisme : quelle vision ?
Si le terme villes nouvelles revient fréquemment aujourd'hui, il demeure néanmoins que les documents d'urbanisme, notamment les SDAU ont déjà abordé le sujet. En effet, en tant que document stratégique qui planifie pour une période pouvant atteindre 25 années, il prévoit l'ouverture à l'urbanisation de superficies soit de manière répartie sur la totalité de l'agglomération soit de manière concentrée.
Ainsi, durant les différentes générations des
SDAU, Nombreux sont ceux qui ont prévu la création de villes nouvelles sans pour autant que l'appellation soit systématiquement reprise, nous citerons ci-après quelques exemples afin de montrer comment cette notion a été appréhendée, car chaque document a eu une vision propre de cette notion, laquelle prenait des significations différentes selon chaque cas de figure.
SDAU de l'aire Urbaine d'Agadir
La ville d'Agadir constitue une exception sur la scène urbaine marocaine, suite au tremblement de terre survenu en 1960, la ville fut entièrement rasée, elle sera reconstruite sur de nouvelles bases. Juste auparavant, le SDAU de 1978 prévoyait déjà la création de trois villes nouvelles pour faire face à une croissance rapide, il s'agit des villes d'Agadir Sud-Est
(Dakhla), de Tama et de Tasila. Ces entités urbaines ont été programmées sur des sites vierges sous forme de lotissements pour accueillir une population d'environ 100 000 habitants.
SDAU de Rabat-Salé-Zemmour-Zaer : "Unités Urbaines-Rurales Auto-suffisantes".
Ce SDAU voyait dans le développement linéaire de Rabat, qui favorisait des voies de communication en corrélation avec la progression de la population et des activités, une condition favorable pour garantir une certaine indépendance économique nécessaire à l'épanouissement de deux villes nouvelles avec un moindre coût, il s'agit notamment de
Bouznika et de Bouknadel .
Le concept repose sur des villes nouvelles destinées à fixer la population rurale de la Wilaya dans des
"Unités Urbaines-Rurales Auto-suffisantes" . Ce qui permettrait d'isoler économiquement la région périphérique de Rabat en mobilisant son potentiel agricole pour créer des emplois nouveaux.
Selon ce document, le non recours à la création de villes nouvelles sur des sites vierges reposait sur le constat suivant :
» L'expérience acquise dans le monde entier montre que les Villes Nouvelles constituent des expérimentations très intensives en capitaux et que le coût de la vie y est généralement plus élevé que dans les extensions de villes existantes.
» Le système de gestion urbaine partagé entre les Municipalités, les Préfectures et la Direction de l'Urbanisme n'a ni les moyens humains, ni les moyens juridiques et financiers pour lancer et suivre convenablement sept Villes Nouvelles et éviter qu'à l'ombre de chacune d'elles se développe une autre ville irrégulière ou autorisée sous la pression des habitants.
» Le coût est onéreux. Il exige au départ une aide au démarrage et une prise en charge par
l'Etat de tous les équipements hors site (adduction d'eau, stations de pompage et réservoirs, aménagement des routes d'accès et transports, station d'épuration, tous les grands équipements), outre les frais de fonctionnement pendant toute la période de forte croissance qui peut durer une dizaine d'années.
SDAU d'Al Hoceima : Ville nouvelle
d'Ajdir, un cas exceptionnel
L'analyse des données de base, notamment sur les plans physiques et démographiques dans le cadre de l'élaboration du SDAU d'AL HOCEIMA, a débouché sur un constat de blocage : les sites aptes à l'urbanisation dans le périmètre immédiat de la ville d'AI Hoceima, n'ont pas la capacité d'absorption requise par rapport à la pression démographique projetée aux horizons 1995/2005.
Face à ces perspectives, les efforts ont dû être orientés vers la recherche des options capables d'assurer à la ville une croissance conforme à sa vocation et jeter les bases d'une politique d'aménagement à moyen et long termes appelée à résorber le "Trop plein" démographique de la cité.
C'est à partir de 1995 que le problème de la répartition géographique du "trop plein" de la population d'AL HOCEIMA se posera avec acuité.
La cité satellite est appelée à répondre à un certain nombre de paramètres que l'on pourrait classer comme suit:
» La proximité à 9 km d'AL HOCEIMA
» L'accessibilité directe assurée par la voie axiale RP39A.
» L'environnement qualifié d'exceptionnel malgré certaines contraintes physiques.
» La base économique pouvant être alimentée par trois volets distincts (i) La masse de la population: 30000 résidents potentiels,
(ii) Le potentiel de développement touristique de la côte,
(iii) Le développement de l'agriculture).
SDAU du Littoral de Sidi
Bouknadel- My Bousselham : petites villes et « bougs ruraux »
L'option retenue par le SDAUL consistait dans le renforcement de la tendance actuelle de la province de Kenitra en favorisant la croissance des centres urbains émergeants ainsi que le développement
des petites villes et des « bourgs ruraux » notamment en :
» Renforçant la généralisation des équipements d'infrastructure (électricité, eau potable, téléphones, voirie,..) et le développement des équipements socio-collectifs ;
» Favorisant le développement des activités non agricoles ;
» Constituant des réserves foncières pour les futurs lotissements d'habitat ;
» Aidant les collectivités locales à développer les infrastructures d'accueil ;
» Encourageant les regroupements spatiaux de l'habitat dispersé.
Enfin de compte, le renforcement et l'encouragement de la concentration des populations, rurales et/ou urbaines, dans des agglomérations plus ou moins grandes, qu'elles puissent être
« semi-rurales » ou « semi-urbaines »
, ne peuvent qu'améliorer la constitution et le fonctionnement de l'armature urbaine de l‘aire d'étude en relation avec l'ensemble de l'armature provinciale et régionale, voire avec l'axe littoral de Rabat-Salé à Kénitra. L'exemple de Sidi Taïbi est, à ce titre, plus que manifeste.
SDAU de l'aire périphérique de Marrakech : ville nouvelle de
Harbil, une vocation industrielle
Harbil constitue aujourd'hui avec Noors
Zaer, les deux grands projets de villes nouvelles prioritaires du présent gouvernement.
Toutefois, Harbil constitue un cas exceptionnel et ce à plusieurs égards. En effet, cette ville se distingue par son emplacement, sur un terrain vierge excentré et d'une superficie de 1500 ha dont 700 ha seront mobilisés à la première tranche. C'est également une ville sa vocation industrielle, principalement liée à l'agro-alimentaire. Cette vocation est porteuse de multiples significations, elle témoigne d'une ferme volonté de diversifier la base économique de la ville de Marrakech, qui aujourd'hui s'articule autour du tourisme, les événements d'Atlas Asni et la première guerre du Golf n'ont fait que renforcer cette conviction.
SDAU de l'aire urbaine d'Essaouira : La cité nouvelle Lghazoua
La nouvelle entité compte répondre aux besoins de la croissance urbaine, mais également aux besoins résultants de la dédensification de la médina. Des réserves foncières destinées au transfert de la population de la médina ont été envisagées. Ce choix porte sur une cité nouvelle, qui regroupera toutes les fonctions industrielle, administrative, commerciale et de service à côté de celles résidentielle, de sport et de loisir.
Le projet de cité nouvelle située à
Lghazoua, procède d'un choix qui prend en compte:
» les besoins en espace pour le programme de la croissance urbaine;
» les limites de la capacité d'accueil des zones ouvertes à l'urbanisation;
» les impératifs de protection des sites fragiles dans l'aire urbaine;
» des dynamiques existantes sur le site en termes de constructions; de morcellements et de projets d'aménagement autorisés.
Etat des lieux : pourquoi des villes nouvelles
Après l'indépendance et la mondialisation de l'économie et l'internationalisation des échanges, le Maroc va connaître une croissance urbaine sans précédent et à laquelle, il devait faire face en proposant à la population affluente vers les milieux urbains de l'emploi, du logement et des services…C'est l'enclenchement de l'urbanisme de masse qui dure toujours.
Selon les estimations du
SNAT, la population nationale basculera complètement dans l'urbain avec presque 70% vers l'an 2025. Sur le plan urbanistique les déficits urbains ne sont plus à prouver. En effet, la situation des villes est en étroite liaison avec les déficits sociaux qui touchent un large spectre de la population urbaine, notamment en matière de chômage et sous-emploi (1.2millions sont à la recherche d'emploi en 2002-Direction de la statistique-), le tout étant aggravé par le fléau de l'analphabétisme ( 75 % en milieu rural contre 37% en milieu urbain ), ce qui constitue la cause principale de la pauvreté et de la fragilité des conditions de vie favorisant ainsi la prolifération de l'habitat insalubre et non réglementaire et l'anarchie du développement urbain.
En se basant sur un ratio moyen de 120 habitants à l'hectare brut en milieu urbain (140
hab/ha à Casablanca, 115 hab/ha à Essaouira, 80 hab/ha à Nador…), y compris les infrastructures, espaces verts, équipements et logements, les besoins en terrains à urbaniser entre 2001 et 2020 sont estimés à une moyenne de 4150 ha par an. Ce qui implique la création chaque année d'une agglomération à l'échelle de la ville d'Agadir.
En somme, au cours des vingt années à venir le pays devrait être en mesure de :
» Répondre aux exigences d'une population qui aurait pratiquement doublé dont celle active aurait évolué de plus de 40% (chômage et scolarisation importants) ;
» Mobiliser une moyenne de 4150 ha de terrains à urbaniser ;
» Pallier un déficit en matière d'habitat de l'ordre de 3.667.610 logements;
» Et satisfaire les besoins en matière d'équipements de base ( eau potable, électricité, assainissement, voiries…) .
Mais satisfaire les besoins de la population ne devrait aucunement se transformer en un processus quantitatif. Car la décision de mettre en place une ville nouvelle devrait être un acte lucide qui s'inscrit dans le cadre d'une vision globale, d'où la nécessité d'une politique urbanistique qui tracerait les objectifs et arrêterait les moyens de mise en œuvre. Car à ces besoins quantitatifs s'ajoute, la durabilité du développement et la mise à niveau de nos villes dont il faudrait rehausser la qualité urbaine afin de leur permettre de relever les défis de la mondialisation en les rendant plus viables, attractives et concurrentes.
Si aujourd'hui, le Maroc voudrait s'engager dans la politique des villes nouvelles, il faudrait que cette décision soit l'émanation d'une vision globale et non un moyen pour répondre à des problèmes locaux au cas par cas. Elles devraient contribuer à la création de l'emploi avec une répartition équilibrée sur le territoire comme elles constitueront un moyen de régulation du marché foncier des grandes agglomérations et de leur mise à niveau. A cet effet, il serait judicieux de mettre en place une commission nationale des villes nouvelles, cette commission interministérielle devrait définir la localisation de ces villes, leurs caractéristiques…ainsi que leurs fondements juridiques et légaux.
Les villes nouvelles paraissent aujourd'hui comme un moyen pour satisfaire à la fois les besoins de la population et rehausser la qualité des tissus urbains, toutefois, faudrait-il en maîtriser tout le processus. Car loin d'être une simple opération d'aménagement, la ville nouvelle constitue une action urbaine complexe dont les risques d'échec ne sont pas prévisibles et peuvent avoir un coût social et économique lourd. Dans cette mesure, il s'avère impératif d'identifier tout d'abord les contraintes et maîtriser au préalable certains principes.
Les raisons d'être : objectifs et intégration
Parler de villes nouvelles interpelle une production spatiale de masse, de grandes superficies seront ainsi ouvertes à l'urbanisation (logements, services, activités, infrastructures de base…). Par conséquent, la création des villes nouvelles ne devrait en aucun cas constituer un acte isolé. Elles doivent répondre à des objectifs précis (décongestionnement des agglomérations, développement de certaines zones, intégration d'autres…) et ce, afin de :
» Localiser territorialement ces villes, certaines seront programmées à de courtes distances de l'agglomération mère, tandis que d'autres seront prévues sur des sites non urbanisés ou peu développés. Cette localisation influencerait grandement d'une part le coût de l'opération et d'autre part les modalités de sa valorisation (constitution d'un noyau indépendant de vie économique, culturelle, sociale…). Sans pour autant omettre le rôle déterminant que joue l'opportunité foncière pour tout choix du site;
» Arrêter leurs vocations : une ville nouvelle n'aurait d'intérêt que par le rôle qu'elle sera amenée à jouer et plus celle-ci est indépendante plus sa vocation est confirmée ;
» Définir leurs tailles (population à accueillir). Cette taille devrait avoir un seuil maximal et minimal car au-delà du premier la réalisation et la gestion du projet deviennent complexes et difficiles. Quant au second seuil on pourrait assimiler le projet à une simple grande opération de lotissement.
Au sujet de l'intégration des villes nouvelles, la réflexion se pose à deux niveaux ; l'un territorial et l'autre environnemental. De ce fait la décision de créer une ville nouvelle ne devrait en aucun cas occulter la vision territoriale, l'intégration au sein de l'armature urbaine est fortement recommandée, les politiques urbaines régionales et d'aménagement territoriale doivent être prises en compte en amont de cette décision. De même, selon l'emplacement de la ville nouvelle, son intégration est fortement conditionnée par les réseaux de communication technologiques et de déplacement.
Sur le plan écologique, la durabilité du développement impose aujourd'hui d'intégrer avec munitie la donne environnementale. Car la ville ne doit pas être un facteur de perturbation et de déséquilibre des richesses locales. De même que les conditions climatiques et morphologiques doivent être prises en considération afin d'éviter les éventuelles risques naturelles (urbanisation des terrains agricoles, inondations, pollution des nappes phréatiques, séismes…) sachant que le non respect de la durabilité de développement générerait des coûts économique, social et environnemental que
l'Etat serait incapable de prendre en charge.
La conception urbanistique : fonctions, formes et contenu
Etant programmées sur des sites vierges, la créativité en matière de conception n'aurait de contraintes que celles liées à la réalité du terrain. De ce fait, les villes nouvelles devraient constituer une occasion pour rehausser la qualité du paysage urbain marocain et proposer un style architectural et urbanistique de haut niveau (densité, hauteurs, percées visuelles, centres, répartition des équipements). Les formes urbaines devraient favoriser une enveloppe et une ambiance urbaine agréables, la richesse de ces formes permettrait de dégager un langage urbanistique et architectural de qualité. Cependant, cette conception devrait veiller à l'instauration d'une réelle mixité urbaine, laquelle pourrait être traduite par une mixité fonctionnelle et une mixité sociale. Chose qui contribuerait à la diversification de la base économique de la ville et de sa structure sociale.
La logique des villes nouvelles s'oppose diamétralement avec celles des grands ensembles qui ne sont qu'un acte réactionnaire face à une urgence et où le quantitatif occulte l'aspect social finissant par créer des foyers de l'exclusion et de la marginalisation urbaine et sociale.
Le processus d'élaboration : acteurs, institutionnalisation et mise en œuvre
La création d'une ville nouvelle implique l'enclenchement d'un processus d'élaboration complexe. En fait, il faudrait mobiliser des terrains, ce qui renvoie à la question de l'opportunité foncière qui constitue un facteur déterminant lors du choix du site d'accueil.
De même le cadre procédural devrait être clarifié, procédera-t-on par une opération d'un grand lotissement, par un plan d'aménagement ? ou devrons-nous explorer d'autres alternatives qui ne figent pas les options dés le départ et permettent une réorientation des options le long du processus de valorisation de l'opération ?
La dernière option implique une maîtrise totale de l'aspect réglementaire et un business- plan solide. Ce qui nous amène à se questionner sur la manière de réalisation de ces villes nouvelles (les études, les appels à manifestation, le suivi, la maîtrise d'ouvrage technique et sociale, la concertation…).
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