فوغاريم يدفع البنوك للاستثمار في تمويل السكن الاقتصادي

أصبح بإمكان الأسر ذات الدخل المحدود وغيرالقار تملك سكن اقتصادي بعد إقدام الدولة على خلق صناديق لضمان منح القروض من طرف المؤسسات البنكية، من قبيل صندوق فوغاريم، الذي بلغ رأسماله عند الانطلاق 200 مليون درهم، وهو صندوق يشرف عليه صندوق الضمان المركزي.

وبرأي حفيظ فرقاشة مديرالإنعاش العقاري بالقرض العقاري والسياحي، فإن القرض العقاري يبقى المؤسسة البنكية الرائدة في تمويل السكن والمنعشين العقاريين، حيث طور البنك عددا من المنتوجات الجديدة استقطبت زبناء جدد في سوق السكن.

وأوضح فرقاشة في لقاء مع "الصحراء المغربية"، أن صندوق فوغاريم حمل حلولا لفئات واسعة ظلت محرومة من حق الحصول على القروض البنكية، كما مكن من ضمان تغطية للقروض التي تمنحها البنوك، وهي وضعية انعكست إيجابا على عروض المؤسسات التمويلية الموجهة للسكن الاجتماعي، معبرا عن أمله في أن تنخرط باقي البنوك في الاستثمار في هذا النوع من القروض، والاستفادة من الطفرة التي يعرفها قطاع السكن بالمغرب.

وقال فرقاشة، إن ما يميز القرض العقاري والسياحي، هو كونه لا يقوم بعملية التمويل فقط، بل يواكب المنعش العقاري منذ بداية الدراسة، وصولا إلى إنجازالبرنامج، بالشكل الذي يضمن من جهة إنجاز شقق مربحة للمنعش، وأيضا مقبولة من طرف الزبون ومتوفرة على الخصائص التقنية، ومواصفات الجودة المعتمدة من طرف الوزارة الوصية.

وبخصوص معدلات الفائدة المعتمدة اليوم من طرف البنوك، أوضح مسؤول القرض العقاري والسياحي، أنها شهدت تخفيضات مهمة خلال السنوات العشر الأخيرة، وهي مسألة ترتبط بطبيعة الموارد المالية القارة، ومصدر السيولة المتوفر اليوم لدى البنوك، إذ أن تخفيض الفائدة يتطلب موارد قارة لتشجيع المؤسسات على المخاطرة بقروض السكن الطويلة الأمد.

ويرى بعض المستثمرين، أن الاستثمار في مشاريع ضخمة للسكن منخفض الثمن يعتبر مغامرة كبيرة، تتطلب تحفيزات من الدولة لتشجيع المستثمرين على خوض غمارها، وضمنها الامتيازات الضريبية، بهدف تشجيع القطاع الخاص على المساهمة في تحقيق شعار 100ألف سكن جديد كل عام.

ورغم النتائج الإيجابية المحققة في مجال إنعاش السكن الاقتصادي، والحد من تفاقم السكن العشوائي، منذ إطلاق برنامج 200 ألف سكن، فإن معاناة المواطنين المقبلين على اقتناء السكن الاقتصادي لم تنته، إذ أصبحوا يشتكون في العديد من المدن من ضعف جودة البناءات وحالة الاكتظاظ، وغياب المرافق الاجتماعية الكافية لتجمعات سكنية ضخمة، ناهيك عن مظاهر الفوضى الناجمة عن ضعف التأطير وغياب السانديك، وعدم احترم بعض السكان لشروط الإقامة المشتركة، خاصة بالنسبة للبرامج السكنية التي استفاد منها سكان أحياء الصفيح.

وتفيد دراسة ميدانية لوزارة الاسكان والتعمير، أن 50 في المائة من المعاملات العقارية الخاصة بالسكن الاجتماعي، لم يتم فيها احترام التزامات المنعشين العقاريين، حيث قاموا بتسويق الشقق بثمن يفوق 200 ألف درهم بنسب تصل أحيانا إلى 30 في المائة، ويشتكي زبناء السكن الاقتصادي من استفحال ظاهرة "النوار"، أي اقتناء الشقة بثمن يفوق المصرح به في العقود، والذي لا يتجاوز 200 ألف درهم، وهي ظاهرة عمت أغلب المدن، وباتت ممارسة "شبه عادية" في تحد صارخ للقانون، وبدون رادع، مما يهدد في حالة عدم تدخل السلطات المعنية، بتفاقم المضاربات في سوق السكن، وضرب الأهداف الاجتماعية التي كانت وراء إطلاق مشروع السكن الاقتصادي.

وفي هذا الصدد، أوضح مسؤول القرض العقاري والسياحي، أن القرض العقاري لا يهتم إلا بما هو مدون في العقود، مشيرا إلى أن تفاقم هذه الظاهرة، يبقى من مسؤولية الزبون الذي ينخرط فيها بشكل غير قانوني.
ورغم الجهود المبذولة من طرف البنوك، فإن نسبة إسهام القطاع البنكي في تمويل السكن، تظل محدودة، إذ لا تتجاوزحسب معطيات القطاع البنكي في عمومها 20 في المائة.

ومع ظهورصناديق للضمان المختلفة، سارعت العديد من المؤسسات إلى توقيع اتفاقيات مع البنوك بهدف تمكين موظفيها ومستخدميها من الاستفادة من قروض السكن بمعدلات فوائد تفضيلية، ما جعل قطاع السكن في الحواضر يعرف انتعاشا كبيرا ساهم في نمو عدد من النشاطات المرتبطة بالبناء، ووفرآلاف مناصب الشغل.

وتقوم اليوم العديد من المؤسسات البنكية بحملات إشهارية عبر وسائل الإعلام ولوحات الإشهار في الساحات العمومية للدعاية والتسويق للسكن الاقتصادي، مثل "وفا إيموبيليي والبنك الشعبي"، كما أطلق البنك المغربي للتجارة الخارجية قافلة إشهارية تجوب شوارع الدارالبيضاء، لترويج منتوجها الخاص بتمويل قرض السكن الاقتصادي، عبر شعارات جذابة ومغرية، وتحديد أقساط يومية وشهرية، تثير فضول المواطنين المكتوين بأسعار الكراء المرتفعة، أو بالسكن لسنوات في سكن غيرلائق.

كما قامت البنوك بتنويع منتوجاتها وطرح أنواع مختلفة لمسايرة الطلب في السوق، حسب مستوى دخل كل فئة من الفئات الشعبية.
وإذا كانت سنة 2004 تاريخ إطلاق فوغاريم عرفت بعض الفتور، فقد جرى اتخاذ عدد من الإجراءات، حيث أقدمت كل من وزارة المالية والإسكان والصندوق المركزي للضمان وبعض المؤسسات البنكية التي تحمست للمنتوج الجديد، على الرفع من السقف الأقصى للقسط الشهري إلى 1500درهم عوض 1000 درهم، بما سمح برفع حصة القروض الموجهة لذوي الدخل المحدود إلى 200 ألف درهم لمدة 25 سنة بسعر فائدة يتراوح ما بين 7.5 و8.5 في المائة.

وبشهادة العديد من مسؤولي البنوك المساهمة اليوم في تسويق قروض السكن الاقتصادي، فإن فوغاريم تبقى آلية أساسية لتطبيق استراتيجية الحكومة الهادفة إلى تقليص العجز المتفاقم في مجال السكن الاقتصادي، والمقدر حسب إحصائيات رسمية بحوالي 1.4 مليون وحدة سكنية.

وخلال هذه السنة، لوحظ إقبال متزايد من طرف الزبناء على اقتناء السكن الاقتصادي من طرف الفئات ذات الدخل غيرالقار، مما جعل أغلبية البنوك تقدم على الاستثمار في تمويل السكن الاقتصادي، مستفيدة من التغطية الجزئية التي يوفرها صندوق فوغاريم، إذ لم يعد الأمر يقتصرعلى الصندوق العقاري والسياحي والبنك الشعبي، اللذين يعتبران رائدين في تمويل السكن الاقتصادي.

وما زاد إقبال الفئات ذات الدخل الضعيف على اقتناء السكن، هو كون البنوك تمول اليوم ما قيمته 100 في المائة، على أساس ألا يتجاوز ثمن الاقتناء أو البناء 150 ألف درهم، ولا تتجاوز المساحة 70 مترا مربعا، وتحدد الأقساط الشهرية حسب مدة القرض المحددة في 700 درهم شهري.

ويرى مهنيون في قطاع البناء والعقار، أن التحفيزات الضريبية الممنوحة لبرامج السكن الاقتصادي ساهمت في تشجيع المنعشين على إنجاز برامج سكنية تندرج ضمن مفهوم السكن الاجتماعي التي لا تتجاوز مساحة شققها 100 متر مربع، ولا يفوق ثمنها 200 ألف درهم.
كما أن نهج سياسة الشراكة بين القطاعين العام والخاص، ساهم في رفع وتيرة إنتاج السكن الاجتماعي وإنعاش برامج مكافحة السكن غير اللائق.

وشكل إصلاح المؤسسات العمومية العاملة في مجال الإسكان، وإدماج المؤسسات الجهوية للبناء في مجموعة "العمران"، أحد أكبر الأوراش التي ساهمت في وضع أسس مجموعة قوية قادرة على تجاوز تحديات الظرفية الاقتصادية في المجال الاجتماعي والحضري.
كما مكنت من ترجمة التوجهات الحكومية في مجال الإسكان والتعمير، إذ ساهمت في توفير الوعاء العقاري الموجه للسكن الاجتماعي من خلال تعبئة العقارالعمومي، وتوفيرمناطق لبناء مدن جديدة، وتطوير التجزئات السكنية في إطارشراكة تعاقدية مع القطاع الخاص.

وساهم الوضع الجديد للعمران التي أصبحت تشتغل وفق منطق المقاولة الخاصة، من حيث التدبير والشفافية، ومواكبة إنجاز المشاريع الكبرى في تسريع وتيرة برنامج "مدن بدون صفيح"، من خلال "عقود المدن"، وعمليات إعادة هيكلة الأحياء غير المنظمة، وإعادة تأهيل النسيح الحضري، وتحسين شروط السكن في الأنسجة القديمة، بتنسيق مع الجماعات المحلية وباقي الفاعلين المعنيين.

ومع الخبرة التي راكمتها المؤسسات العمومية المندمجة في "العمران"، جرى وضع بنيات جديدة للتدبير، تهم المستويين المركزي والجهوي، حيث تتكلف العمران مركزيا بالمشاريع الاستراتيجية، وتوفير الموارد المالية والعقارالضروريين، وتدبير خزينة المجموعة، فيما تتكلف الشركات الجهوية التابعة للمجموعة بإنجاز برامج تسيير الاوراش المباشرة لفائدة المجموعة.